<h2>Ingatlanvásárlási jótanácsok – negyedik rész:</h2><h2>Az ingatlan valós értéke - árképzés</h2><p> </p><p>A jelenlegi ingatlanpiaci körülmények között nagyon nehéz tájékozódni, hogy mit is érhet az adott ingatlan. Nehéz megítélni mennyire reális, vagy irreális az ingatlan kínálati értéke. Mindig nagy kérdés, hogy egy felépítményt érdemes eladni, vagy megvenni a kialkudott áron, megéri-e nekünk, vagy rosszul járunk az ügyleten. </p>
Piacvizsgálat nélkül tiszta képet nehezen kaphatunk a valós értékről. Sokan támaszkodnak pletykákra, a szomszédra, vagy az ismerős véleményére. Többen érzelmi értéket képeznek, vagy az interneten megjelenő hirdetésekből próbálnak tájékozódni. Pedig ezen a túlkínálati piacon biztos adatra nehéz szert tenni. A jelenlegi piaci helyzetben jó alkupozíciója van egy vásárlónak, de csak akkor, ha ismeri az adott ingatlan középértékét - tehát a piaci forgalmi értéket. Az eladó is nehéz helyzetbe hozhatja magát, ha túlárazza az ingatlant, nem beszélve arról, ha ár alatt hirdeti meg. Tehát elvileg mindenkinek fontos a középérték, mint kiindulási adat.
Ezt példákkal tudom alátámasztani: volt olyan ismerősöm, akinek egy szerkezetkész lakóházat 50 millió forintért akartak értékesíteni. Kihívott a helyszínre és jeleztem neki, hogy ez most a piacon 25 milliót sem ér. Lealkudta az ingatlant 34 millió forintra. Ő csodálkozott a legjobban, hogy ekkorát engedtek az árból, saját bevallása szerint megvette volna akár 45 millióért is, mivel ideálisnak találta az elhelyezkedését – nagyon tetszett neki az ingatlan.
Másik esetben egy telephelyet szerettek volna vásárolni, az ingatlan kínálati ára 100 millió forint volt, ezt az ingatlant felértékeltem, melynél kiderült, hogy csak 60 millió forintot ér. Itt az eladó nem engedett, mert hatalmas hitele volt. Így a megbízóim elálltak a vásárlástól és később reális áron megtalálták az alkalmas ingatlant. Itt ráadásul a hasznosításhoz legalább 30 – 40 millió forintot kellett volna még az ingatlanra költeni a szigetelési hiányosságok miatt.
A következő estben, az M0-s kőrgyűrű melletti telephelyvásárlás után, az új tulajdonosok hatalmas költségekbe futottak bele, mivel nem vizsgálták az ingatlan jogi hátterét és a közmű helyzetét. Igaz, felszámolásból tényleg piaci ár „alatt” jutottak hozzá a csarnoképülethez, de később kiderült, hogy az épületet engedélyektől eltérően nagyobbra építették, ráadásul átnyúlt a szomszédos telekre is. Így a szomszédtól irreális magas áron vehették meg azt a pár négyzetméternyi földterületet. Ezenfelül az önkormányzat is döntés elé állította a céget, vagy elbontják a túlépített csarnokrészt, vagy többmilliós büntetést fizetnek. Ráadásul az is kiderült, hogy nem volt csatornázva a telephely, így több száz métert csatornát kellett utólag kiépíteniük. Értékelésem után a büntetés mellett döntöttek, mivel az utólagos költségekkel együtt is a piaci középértéknél jártak. Itt is látható, hogy a „jó” ár, nem mindig „jó” ár.
Még egy utolsó példát hozok: itt a megbízóim egy banktól hotelt vásároltak a nyugati országhatárnál, a bank által képzett értéket hihetetlenül alacsonynak találták a kínálati piac miatt. Megbízásuk alapján felértékeltem (úgy, hogy az adásvétel összegét nem árulták el), szinte ugyan annyira hoztam ki a hotel értékét, mint a bank árképzése. Egyébként itt a túlárazott kínálati adatok tévesztették meg a vásárlókat.
Tehát legfontosabb, hogy megtaláljuk az ingatlan középértékét és onnantól eldönthetjük, hogy az érzelmi behatások alapján nekünk mennyi pluszt ér meg egy vásárlás. Sokszor megéri kicsivel többet is kiadnunk egy ideális ingatlanért, mert nehéz az igényeknek megfelelőt találni.
A szomszéd szakértése, az újságok hirdetési árai, vagy a pletyka nagyban torzíthatja az ingatlan értékképzését. Ezért nagyon fontos a részletekre is odafigyelni. Az ingatlan alapterületének hirdetése nagyban eltérhet a valóságtól. Vásárlás előtt mindig pontosítsuk az ingatlan valós méreteit. A pinceszintet ne vegyük egyenértékűnek a lakófunkciót betöltő helységekkel. Vagy a tetőteret ne számoljuk be száz százalékba, mivel nincsenek falazatai és a tető hajlásszöge miatt a hasznosíthatósága is korlátozott lehet.
Tehát ne higgyünk el mindent a hirdetéseknek - nem egyszer találkoztam úgynevezett „kockaházzal”, melynek alapterületét 100, vagy 120 négyzetméteresnek hirdették, valóságban a nettó alapterülete csak 80 négyzetméter volt -, sokszor hemzseg a valótlanságtól egy hirdetés. Például 200 négyzetméteresnek meghirdetett ingatlanoknál többször találkoztam olyan trükkel, hogy a valóságban csak 100 négyzetméteres volt és tartozott hozzá további 50 négyzetméter melléképület, 30 négyzetméter garázs és 20 négyzetméter tyúkól. Vannak ingatlanos honlapok, ahol fajlagos értékeket is megadnak, melyek szinte mindig irreális értékeket mutatnak, az előzőleg jelzett problémák miatt.
Ha a hirdetésekben szereplő ingatlanokat próbálunk összevetni a kiválasztottal, akkor a „körtét ne hasonlítsuk össze az almával”, fontos, hogy minden szempontból hasonlóságot mutassanak. Vigyázzunk, mert a hirdetésekben azt sem látjuk, ha az ingatlan élhetősége korlátozott, rossz elosztású, meredekek a lépcsők kiképzése, vagy a bútorozása nehézkes, esetleg lerobbant állapotban van.
Rengetegszer hallottam azt, hogy a szomszéd ennyiért, meg annyiért adta el a házát, sajnos ezek csak pletykákra alapozott vélemények. Több okból is nehezen kezelhetők ezek az információk. Nem lehet tudni, hogy a szomszéd háza ténylegesen mennyiért kelt el, ha valaki látja az adásvételi szerződést, csak akkor fogadja el ezeket az adatokat. Ha valós is az információ, akkor is kiderülhet, hogy az az ingatlan jóval nagyobb és újabb építésű, vagy jobb állapotú. Tehát nem minden ingatlan összevethető egymással, főleg ha nincsenek pontos adatok. Összefoglalva, adásvételnél érdemes az eladónak és a vevőnek is jól körbejárni a piacot, csak így kerülhetik el a több millió forintos bukást, vagy az ebből fakadó belső vívódást!
(Folytatás következik.)
Biró László
Korábbi cikkek a rovatban: