<p style="text-align: justify;">Az urbanizáció (városiasodás), a településföldrajz egyik leggyakrabban használt kifejezése, melyet a településhálózat és a társadalmi fejlődés területén szoktak megemlíteni. A városiasodás nem csak a csatornahálózatról, a burkolt utakról vagy a városias beépítésről, hanem életformáról és szemléletről is szól. Tehát a szokások, a szellemi és kulturális innovációk is ide tartoznak – ezért fontos hangsúlyozni, hogy ezek a kérdések társadalmi, és településhálózat egészét érintő folyamatok. Továbbá az ilyen fejlődés egyre differenciáltabb szolgáltatásokat tesz elérhetővé a társadalomban, mely a fejlett világot jellemzi leginkább.</p>
Városfejlesztés
A városfejlesztés összetett feladat, bármely területet célozzuk meg, annak előbb-utóbb kihatása lesz környezetünkre és életünkre. Ezért nagyon pontosan kell meghatározni közép és hosszú távú céljainkat. Kiegyensúlyozottságot, fokozatosságot és valós lehetőségeket kell tartalmaznia ezeknek a terveknek.
Azt a városfejlesztési stratégiát lehet jónak mondani, aminek pozitív kihatása van a társadalomra, az infrastruktúrára és a gazdasági területekre egyaránt. Akkor lesz sikeres a városfejlesztés, ha megfelelő gazdasági és társadalmi vonzást képes kifejteni a szűkebb és a tágabb környezetére is. Városunknak csak így fognak megtérülni a fejlesztéséhez szükséges befektetések és energiák.
Korunk elengedhetetlen kelléke a városstratégia megalkotása, hisz ez ad keretet a fejlesztések irányainak. A stratégia megalkotása nélkül Európa Uniós források sokaságától eshetünk el, vagy csak ad hoc módon tudunk ezekhez a forrásrendszerekhez csatlakozni, mely a jövőben „eklektikussá” formálhatja városunk arculatát.
Az elmúlt évtizedben a fejlesztési finanszírozások súlypontja áttevődött az uniós forrásokra. A megváltozott körülmények fontossá teszik a városfejlesztési stratégia sürgős kimunkálását, mivel ezekhez a forrásokhoz kell kapcsolódnia a jövőbeli elképzeléseknek (sajnos Esztergom városa ezen a területen is lemaradásban van).
Esztergom ingatlanpiaci adottsága
Esztergom ingatlanpiaca, a gazdasági válság hatásain túl speciális helyzetben van. Az elmúlt két évtizedben olyan önkormányzati döntések sorozata született meg városunkban (pl. balti 180 szint feletti korlátozás, véderdő, belterület határainak bemerevedése, stb.), melyek negatívan befolyásolták az ingatlanpiacát. Az önkormányzat szabályozásai elsősorban a tiltások felé nyúltak, mely módszer hátráltatta városunk egészséges fejlődését. Ha valamit erősen korlátozunk, vagy elzárunk akkor a társadalmi és infrastrukturális fejlődése megakad; erre rengeteg példát láthatunk a nagyvilágban is. Véleményem szerint nagyobb hangsúlyt kellett volna fektetni a szabályozások nyitottságára és az infrastruktúra (víz és csatornahálózat, úthálózat) fejlesztésére, ami a lakosságmegtartó képességünket is erősíthetné.
Esztergom földrajzilag speciális helyzetben van. Városunk kiterjedése a Duna völgyének alakzatához idomult, melyet nyugatról a Duna, délről pedig a Pilis vonulatai nyújtják el. Ráadásul tovább bonyolítja térbeli helyzetünket a kettéválasztottság, Esztergom és Kertváros. Tehát városunk kiterjeszkedésében kettős korlátozás alakult ki, az egyik természeti adottság a másik pedig szabályozás.
Az elmúlt évtizedekben a Duna, mint természeti adottságunk és a balti 180 szint feletti építési korlátozás, továbbá a véderdővé minősített területek beszorították városunkat. Ezért csak erősen behatárolt korlátok között tudott fejlődni a város. Ez a helyzet, főleg az új építésű lakóingatlanok területén teremtett szűk keresztmetszetet, mely egyben az Esztergomba való betelepülést is megnehezítette (lásd: Szentendrét, Érdet, vagy Leányfalut, mely települések nyertesei a Budapest lakosságkiáramlásnak, ott ez gazdasági, kulturális és társadalmi fejlődését hozott magával).
Negatív adottságunkhoz hozzávehetjük a 10-es út jelenlegi állapotát. Amíg ilyen nehezen lehet eljutni Budapestről Esztergomba és fordítva, addig a jelentősebb beruházó tőke elkerüli városunkat. Nézzük meg Budapesttől kiinduló úthálózatokat - hihetetlenül látványos -, a leggyengébben behálózott régió, a mi észak-nyugati területünk. Városunk egyik súlyponti kérdése a 10-es út, ha ez a kérdéskör rendeződik, akkor a turizmusban és egyéb gazdasági területeken is látványosan - könnyebben elindulhat a fejlődés.
Esztergom ingatlanpiaci helyzete röviden
A gazdasági válság nyomai erősen kirajzolódik városunk ingatlanpiacán, láthatjuk mekkora értékvesztést szenvedtek el ingatlanjaink. A város piacát jelenleg stagnálás jellemzi, de újabb események gyengíthetik a szűken vett régiónkat. Az évek óta megakadt társasházfejlesztések lakásait a finanszírozó bankok jóval a piaci árszint alatt értékesítették. Ezek az ingatlanok már megjelentek városunk közvetítőinél, áruk és a mennyiségi számuk miatt akár értékcsökkentő hatásuk is lehet. Továbbá a minimális vásárlói igényeket könnyen felszívhatják, így szűkítve a többi eladandó állomány lehetőségeit.
Környező országok ingatlanpiaci kitekintője
A kelet-közép-európai és délkelet-európai ingatlanpiacok nagyban különböznek egymástól a helyzetüket tekintve. Itt van például a lengyel csoda, ahol a 2008-2009-es időszak egyik fontos fejleménye az volt, hogy a régióban kiemelkedő teljesítményt nyújtott a lengyel ingatlanpiac.
Az EU egyik legnagyobb belső piacával rendelkező Lengyelország a válságban az ingatlan befektetők kedvencévé vált, a befektetési piaca likvid maradt, a hozamok pedig a nyugat-európai szinteket közelítették. Tehát az olyan fejlett piacokon, mint Varsó és Prága, egy viszonylag dinamikus fellendülést tapasztalnak a szakértők, míg Belgrádban és Zágrábban a fejlődés jóval lassabb. Talán kijelenthető, hogy jelenleg a magyar piac áll leggyengébben a közép-kelet európai térségben.
A magyar ingatlanpiac a nyugati árakhoz képest
Igaz, tőlünk nyugatabbra az ingatlanpiacot nem az adásvételi tranzakciók pozícióitól, hanem inkább a bérleti díjak alakulásáétól függ. Így a vásárlóerő összetétele nagyban eltér hazánkétól. Nyugaton a lakosság többsége ugyanis nem vásárol ingatlant, hanem bérel.
Egy ország ingatlanpiacát mindig a vásárlók gazdasági ereje határozza meg. Nyugat-Európában anyagilag nagyon erősek ezek az ingatlanvásárlók (befektetők), ezért az ingatlanok értéke is hozzájuk igazodott. Például a német, vagy az angol ingatlanok árait a felső közép és a felső „tízezer” vásárlóereje határozza meg.
A spanyol, vagy a francia piacra jelenleg is erősen kihat az angol közép és felső középréteg vásárlóereje, mivel az angol árakhoz képest jóval olcsóban tudnak ingatlanokhoz jutni. Az angol és a francia csúcskategóriás ingatlanoknál a gazdagabb orosz vásárlóerő is megjelenik.
Magyarország vásárlóereje ennél jóval gyengébb. Így téves ezen országok piacait és értékarányait összehasonlítani a hazaival. Téves az ott kialakult árakat a hazaira kivetíteni. Amíg a piacunk hosszútávon nem alakul át bérletivé, vagy nem tér vissza a banki finanszírozás, itthon stagnálás várható.
A tévhitek elkerülése végett a német, vagy az osztrák vásárlóerő jelenleg nem hat ki a magyar piacra. Természetesen 2008 előtt, a határ mentén némileg volt hatása az osztrák és szlovák - azon belül a pozsonyi – vásárlóerőnek, de azóta ez megszűnt.
Vagy, ha csak Budapestet vesszük figyelembe, 2005-ben tényleg volt egy nagyobb külföldi roham. Elsőként az izraeliek, angolok, írek, majd később a spanyolok özönlötték el a budapesti lakáspiacot, akiket a korábban Írországban, majd később Spanyolországban tapasztalt gigantikus áremelkedések motiváltak. De Budapesten ennek nem volt ilyen drasztikus kihatása, annak ellenére, hogy nyugat-európában, így Spanyolországban is jóval magasabbak voltak az ingatlanok árai. A budapesti lakáspiacon való spekuláció igazán nem jött be.
Jelenleg fővárosunkban inkább keleti irányból vásárolnak, mégpedig az oroszok és a kínaiak (hozzá kell tennem, hogy jelenleg az orosz – ukrán válság ezt erősen lassítja).
A bérleti piaccá való átalakulás
Fejlett országokban az ingatlanpiac mozgását éppoly figyelem kíséri, mint az egyéb makrogazdasági mutatókét, hiszen a jelzálog rendszer miatt egy tartós ingatlanpiaci áresés a lakosság, a vállalkozások és a pénzintézetek sorát hozhatja nehéz helyzetbe – melyet a 2008-as pénzügyi világválságnál hazánk is megtapasztalhatott. Jelentős eltérés észlelhető az ingatlanhasznosításnál is, hiszen az ingatlanok jelentős részét mind a lakosság, mind a kis- és nagyvállalkozók mint bérlők, és nem mint tulajdonosok használják.
Magyarországon a hazai bérleti ingatlanok arányát 5-8%-ra teszik és ennek nagy többsége állami, vagy önkormányzati tulajdonban van. A jelenlegi kihasználtságuk és hasznosításuk is nagyon gyenge. Természetesen a bérleti piac alapfeltétele, hogy a bérleti díjak jóval lejjebb legyenek, mint egy vásárlás utáni törlesztő részlet, vagy pedig az állami oldalról adótámogatásba részesüljenek az ilyen lakhatást választó családok.
Ha a megvizsgáljuk a 2008 előtti időszakot, a törlesztő részletek és a lakások piaci bérleti díjai közel azonosak voltak. Továbbá meghatározó szerepet játszott ezen piaci struktúra kialakulásában, a 90-es évek elején lezajlott lakásprivatizáció. Lényege az önkormányzati lakásvagyon magánkézbe juttatása volt, amelyre nagyrészt a várható felújítási és karbantartási kényszerből került sor.
A lakásprivatizáció háztartások tömegeit juttatta lakástulajdonhoz, annak hosszú távú hatásai több szempontból is torzulásokat okoztak a lakáspiacon. A társadalom aránytalanul nagy hányada jutott lakásvagyonhoz, köztük olyanok is, akik nem rendelkeztek a fenntartáshoz és a felújításhoz szükséges pénzeszközökkel.
Ezek a felújítások a mai nap is váratnak magukra, ez az egész ország lakásállományán igencsak meglátszik. A jelenlegi lakáspiaci struktúrát ezeknek a tényeknek köszönhetjük. Így már látható, hogy Magyarországon miért nem alakulhatott ki bérleti életvitel idáig. Ráadásul ehhez a struktúraváltáshoz át kellene alakulnia a politikai elitünk és a lakosságunk gondolkodásának is.
Mindentől függetlenül a jelenlegi válság kihathat a bérleti piacra, mivel az ingatlanvásárlás lett az egyik leginkább hitel-érzékeny ágazat. Magyarországon eddig a tranzakciókat a legritkább esetben finanszírozták önerőből és a banki finanszírozás visszaesése ezt a bérleti típusú lakhatást vetíti előre. Így a jövőben jelentkező új generációk és a devizahitelben elbukottak is az ilyen típusú lakhatás felé tolódnak. Erre az egyre szűkölő munkaerőpiac is erősen kihat, mert a munkavállalók egy része a jelenlegi lakhelyüktől akár 100, vagy 200 kilométerre tudnak csak állást szerezni. Így a lakóingatlanukat hátrahagyva, a bérleti piacra sodródnak.
Biró László
www.blinvest.hu
Korábbi cikkek a rovatban: