Röviden a város ingatlanpiaci struktúrájáról, és a fejlesztések kitörési pontjairól
Gazdaság
2014. júl. 1.

<h2>Avagy Ingatlanvásárlási jótanácsok 7.</h2>
<p style="text-align: justify;"> Vegyük szemügyre Esztergom ingatlanpiaci környezetét. Áttekintésünk rámutat az elmúlt évek következményeire, az ad hoc módon, valós koncepció nélküli és a hosszú távú gondolkodás hiányával történt városfejlesztésekre. Kellő megalapozottsággal újra kellene pozícionálni városunk stratégia célkitűzéseit, persze hozzáalakítva a település lehetőségeihez és résztvevőihez. Tehát a kialakult helyzetet, a megkezdett beruházásokat meg kell oldani, és ehhez új fejlesztési koncepciót kellene kidolgozni.</p>

Piacunkat a következő fő csoportokra oszthatjuk: lakó, kiskereskedelmi, üzleti, idegenforgalmi, ipari, közintézményi, műemléki és egyéb külterületi ingatlanokra. Ezeket az ingatlanokat az infrastruktúra (utak, közművek) kötik egymással össze, így ezek egysége határozza meg a városunk pozitív, vagy negatív arculatát.

 

 

A lakópiacot két nagy csoportra oszthatjuk, lakóházasra és társasházasra. A lakópiac tovább osztható új és régebbi építésűre; városunk arculatának egyik színfoltját pont a régebbi építésű épületek jelenléte adja, melyek többsége igen csak elhanyagolt és romos állapotban található (főleg a városi tulajdonú épületek). 

 

Ha városunk lakópiacát vizsgáljuk meg, akkor jól látható, hogy az elmúlt rendszerben a legnagyobb fejlesztést ezeken a területeken hajtották végre. Ebben az időben alakult ki a társasházi lakótelepek jelentős része. Ezek a fejlesztések sok helyen átalakították városunk arculatát, sajnos nem mindig pozitív módon. De azt el kell ismerni, hogy ezek a beruházások fél évszázadot karoltak át, és akkoriban olyan megoldásokat hoztak a lakhatás, az oktatás és az infrastruktúra területén, melyek a jelenünkre is kihatnak.

 

 

Ezekre a fejlesztésekre azért érdemes odafigyelni, mivel rámutatnak azokra a hibákra és pozitívumokra, melyeket az utókornak hátrahagytak. Jól látható az is, hogy ezeknek a beruházásoknak milyen további kihatásai voltak, milyen újabb beruházást vonzottak magukkal, amivel később számolni kellett. Ilyen kapcsolódó fejlesztések lettek az óvodák, az iskolák és a kiskereskedelmi üzletek. Minden fejlesztésnek van kihatása, így várhatólag további fejlesztést, vagy szolgáltatást generálhat maga után, amire tekintettel kell lennünk. Tehát a beruházásoknál érdemes odafigyelni a közép és hosszú távú kihatásaira is.

 

 

Városunkban található kereskedelmi ingatlanok érdekes helyzetben vannak a vásárlóerő szempontjából. A belvárosi kiskereskedelmi egységek a gazdasági válságon túl is nehéz helyzetbe kerültek, mivel a nagyobb kereskedelmi övezetek kialakulásával a lakosság vásárlószokásai átalakultak. További nehézségük, hogy a Párkányt összekötő híd forgalmát elterelik, így az onnan érkező felvidéki vásárlóerő kiterelődik a város határában elhelyezkedő bevásárló övezet felé. Ráadásul további versenyhátrány sújtja a kiskereskedőket, mivel az üzletek, éttermek, cukrászdák környékén fizetési parkolást alakított ki a város (az üzletláncoknál a vásárlók ingyen állhatnak meg).

 

  

 

A parkolási rendszert mindenképpen át kellene gondolni, mert nem csak a helyi lakosságnak, üzleteknek okoz nehézséget, de az ide látogatóknak - az idegenforgalomnak - is megnehezíti a helyzetét. (Szerencsére már telefonnal is lehet fizetni a parkolásért, de képzeljük el azt a külföldit, aki igénybe szeretne venni valamilyen belvárosi szolgáltatást. Parkolása előtt futkoshat a 100-asokért és nem a városunk szépségeivel lesz elfoglalva, hanem a parkolás idejének lejártával.) Azt leszögezhetjük, hogy Esztergom jelenlegi helyzete nem éppen vendégcsalogató, és semmiképpen sem vendégmarasztaló, ennek ellenére sokan csodálkoznak, hogy miért csak 1-2 órás a turizmusunk…

 

 

A felvidéki vásárlóturizmust is részben ráterelhetnénk a belvárosra, így talán feltölthetnénk a mélygarázsunkat is. A megoldás egyszerűnek tűnik, csak azt a beton virágtartót kellene eltávolítani az útból és ehhez kapcsolódóan kicsit átrendezni a forgalomszabályzást, hogy a Gyakorló Iskola és Sportcsarnok megközelítését is elősegítsük. Jelenleg kizárjuk a felvidéki vásárlóturizmust a belvárosból, pedig a város határában elhelyezkedő nagy bevásárlóközpontok jelentős bevételi forrását ez adja.

 

 

 

Az elmúlt évtized idegenforgalmi fejlesztései két területen összpontosultak városunkban, az egyik a szigeten, másik - az egyház által - a Várhegyen. A várhegyi fejlesztések sikeresen befejeződtek és működnek, megújult a Szent Adalbert központ (ahol három csillagos szálloda is létesült), továbbá a Prímás Pince is megnyitotta kapuit. Ezen fejlesztések a Bazilikához érkező ~1,5 milliós látogatóra, az egyház és a Bazilika vonzására épültek. Városunknak - az egyházzal is egyeztetve – ezt a fejlesztési hullámot tovább kellene vinnie, hiszen több üresen álló épülettel rendelkezünk a környéken, ilyen a Déli Kanonoksor (Medicor), vagy a volt Balassa iskola. Itt elsősorban a fokozatosságot kellene szem előtt tartani, és nem a megaberuházásokat erőltetni.

 

 

A másik fejlesztési területen épült meg a városi élményfürdő és további kettő szerkezetkész hotel. A nagyobbik hotel alatt mélygarázs is létesült, melynek nagyobbik része városi tulajdonú. Ezeknél a fejlesztéseknél az a véleményem, hogy a múltat le kellene zárni, és a kitörési pontokra kellene összpontosítani. A városnak nem érdeke, hogy ezek a létesítmények ilyen állapotukban maradjanak. Természetesen, ehhez listához kapcsolhatjuk a Fürdőszálló, a Zöldház, a Kis-Duna sétány és a Széchenyi tér helyzetét is. Ezeket össze kellene kapcsolni a Várhegyen történt fejlesztésekkel, továbbá az odaérkező látogatókat fokozatosan le kellene terelni a belvárosba.

 

 

A szerkezetkész hotelek abban különböznek a többi létesítménytől, hogy fejlesztésük magánerős beruházások. Igaz a fürdő területén elhelyezkedő hotelben városunk rendelkezik kisebbségi tulajdonjoggal is. Itt alapjában nem városi beruházásokról van szó, de fontos tény, hogy ezek a fejlesztések régebbi városfejlesztési koncepció részeként indultak el – sajnos megfelelő önkormányzati elemzések nélkül -. Esztergom érdekében a következő városvezetésnek és a fejlesztőknek közös hangot kell majd megütniük, különben évekig nézhetjük a jelenlegi állapotokat. Ez a helyzet nem fekete és nem fehér, itt mind a két félnek, tehát a városnak és a beruházóknak közös az érdeke: középtávon nyugvópontra kell helyezni ezeket a fejlesztéseket.

 

 

Erre a területre olyan hosszú távú stratégiát kell kitalálni, ami elősegíti a beruházások befejezését. Tovább kell lépnünk, és más lehetőség híján, az előző városvezetés hagyatékát kell rendbe tenni. Ez a feladat nagy kihívás, nem lehet a régi szemlélethez visszanyúlni, új megoldásokat kell találni. A terület már kész adottságokkal rendelkezik, itt már szerkezetkész épületek állnak, továbbá az élményfürdőnk és a mélygarázsunk is. Tehát a lehetőségeket a már megkezdett beruházásokhoz kell illeszteni, akár a fejlesztések átstrukturálásával, vagy funkcióváltással. Egyedivé kell formálni a szolgáltatásokat, meg kell különböztetni magunkat a vidéki homogén szállodapiactól és élményfürdőktől.

 

Vegyük figyelembe azt is, hogy a beruházók helyzete sem rózsás, hatalmas összegek kerültek beépítésre a szerkezetekbe, közben a gazdasági válság hatásai is begyűrűztek. Továbbá a vidéki hotel- és élményfürdő piacot hazánkban túlfejlesztették, tehát hatalmas konkurenciával kell szembenézniük. Itt a kitörési pont az egyediség, természetesen, összekötve a romos belváros rendbehozatalával és a terület zártságának megszüntetésével.

 

 

A belvárosi területfejlesztés egyik legmeghatározóbb eleme a Duna, itt a turisztikai hajózás gyors felfutását kellene elősegíteni, melyet kisebb beruházásokkal látványosan lehetne javítani. Ehhez a hajókikötéseket infrastrukturálisan és jogilag elő kellene segíteni, a belváros romjait el kell takarítani, a homlokzatokat rendbe kellene tenni. Első ütemben talán a Kis-Duna sétányt lehetne díszburkolattal újjávarázsolni és a várheggyel összekötni, így a város lakossága is egyből érzékelheti a változást. Ha a város lakossága jól érzi magát, akkor a turista is szívesen tartózkodik majd Esztergomban, mert csak így érezheti meg városunk atmoszféráját.

 

 

Végül az Ipari Parkot tekintsük át. Az ott jelenlévő cégek biztosítják a legnagyobb adóbevételt Esztergomnak, ennek megfelelően kellene bánnunk velük. Évekig elhanyagoltuk igényeiket, csak mostanában rendeződött az útkérdésük, mely Zsámbék mellett becsatlakoztatja őket az M1 autópályába.

 

 

Vizsgáljuk meg a terület jelenét, városunk meghirdette a beépítetlen területeit eladásra 5000 és 8000 Ft + ÁFA/m2 áron. Véleményem szerint ez az ár a jelenlegi piaci környezetben túl magas. Mivel, ha például Tatabánya M1 autópálya melletti Ipari Parkját nézzük, akár 3500 Ft + ÁFA/m2 értékben is tud vásárolni egy betelepülő cég. A tatabányai terület ipari fejlesztésre kiválóan alkalmas, kitűnő az infrastruktúrája. A megyeközpont nagy munkaerőbázissal rendelkezik (67 ezer a lakossága + a vonzáskörzete), továbbá a betelepülő nemzetközi (Budapest – Bécs) csatlakozási pontot is kap ezért a pénzért.

 

 

Vagy, ha Budapest körgyűrűjének mentén elhelyezkedő kisebb települések Ipari Parkjainak árait vesszük figyelembe, akkor ott ~4000 Ft/m2 körül már bárki hozzájuthat ilyen jellegű területhez, közel az autópályák csatlakozásihoz. Ha távolabb kitekintünk, Győrben hat hónapja 8500 Ft/m2-ért vásárolta meg egy német cég az utolsó Ipari Parkos területet. Itt az Ipari Park bővítése okozza már a dilemmát. Sajnos Győr fejlődése jelenleg nem összehasonlítható Esztergommal.

 

 

De ne feledkezzünk el a legközelebbi konkurenciánkról, Dorogról sem. Ott az Ipari Park szinte üresen áll. Az útfejlesztés, mely térségünket majd összeköti az M1-es autópályával, teljesen átrendezheti helyzetünket, az esztergomi dominanciát (igaz, a jelenlegi dominanciánkat véleményem szerint a Suzukinak köszönhetjük, és nem a városunk hozzáállásának, ha a Suzuki nem lenne, akkor ezen a téren hasonló helyzetben lennénk, mint Dorog).

 

 

Ha esztergomi IP jelenlegi helyzetét vizsgáljuk, akkor látható, hogy nem rendelkezünk gyorsforgalmi úttal, így a betelepülő cégek logisztikailag nehéz helyzetben vannak, és az Ipari Parkos területen hatalmas konkurenciával kell szembenéznünk, melyet a hazai beruházások lassulása tovább nehezít. Tehát Esztergomnak át kellene értékelnie helyzetét, mivel sokkal nagyobb nyereség lenne számunkra, ha meghirdetett árnál olcsóban települhetnének ide cégek. Mivel azok növelnék a foglalkoztatottságot és városunknak iparűzési adót fizetnének.

 

 

Az idáig leírtak jól körvonalazzák helyzetünket és feladatainkat. Nyissuk meg Esztergomot a világ felé, tereljük egy irányba az érdekeket. Találjuk meg a közös hangot, működjünk együtt a kisvállalkozókkal, az egyházzal, a beruházókkal és az ipari parkban elhelyezkedő cégekkel. Ha jövőben megfelelő városstratégiát alakítunk ki, akkor a közös érdekek kiemelhetik városunkat a tetszhalott állapotából.

 

 

Biró László

 

www.blinvest.hu


 

Korábbi cikkek a rovatban:

Első rész

Második rész

Harmadik rész

Negyedik rész

 Ötödik rész

Hatodik rész

(forrás)