<p style="text-align: justify;">A statisztikák alapján a legtöbb igazán gazdag ember ingatlanbefektetéseknek köszönhetően gazdagodott meg, igaz ezek a statisztikák arról már nem szólnak, hogy hányan vesztették el vagyonukat a rossz befektetések és a szakértelem hiánya miatt.</p>
Az ingatlanbefektetések általában hosszútávra szólnak. Ahhoz, hogy ezen a piacon jelentős hozamot érjünk el, még a spekulatív ügyletek esetében is legalább 3-5 évet várni kell, de nem ritka a 10-25 éves időtáv sem. Ha pedig valami miatt arra kényszerülünk, hogy idő előtt kivonjuk pénzünket a piacról, akkor azt csak jelentős áldozatok árán tehetjük meg. Tehát mind a befektetésekhez, mind a fejlesztésekhez szükséges a szakértelem. Benjamin Graham „Az intelligens befektető” című könyvében azt írja, hogy a részvények és a műkincsek jövedelmező, bár ingoványos területnek számítanak, amelyet csak olyan embereknek ajánl, akik jelentős ismeretekkel rendelkeznek a témával kapcsolatban.
A magyar ingatlanpiac is ilyen ingoványos terület, ugyanis rendkívül lelassult a válság hatására, a vételi árak kivételesen alacsonyak, a legtöbb helyen a 2005-ös szint alatt vannak. Az elmúlt évek ingatlanpiaci mélyrepülése olyan jelenség, amelyről mindenképp beszélnünk kell: ha az árak alacsonyak, akkor „jó áron” juthatunk remek lehetőségekhez, viszont a hozam relatíve alacsonynak mondható. Amikor viszont az árak felmennek, akkor a hozam is csillagászati lesz, de hazánkban viszonylag nehezen találunk olyan ingatlanokat, amelyekhez tényleg jó áron juthatunk hozzá. Mert a „jó ár”, egyáltalán nem olyan biztos, hogy jó ár!
Befektetési lehetőségeknek tág tere van napjainkban, ingatlan, részvény, deviza, állampapír, bankbetét. A befektetésünk lehet biztonságos, vagy kockázatos.
Az ingatlannal szembeni alternatív befektetési lehetőségek mindenféleképpen konkurenciát jelentenek és többségében likvidek, ezért ezekből könnyen kiszállhatunk kisebb nagyobb vesztesség mellett.
A kockázatkerülő, papíralapú befektetések kamata biztos, hogy 10% alatt van, a részvény és deviza befektetések magasabb hozammal kecsegtetnek, de kockázatosak. Ha viszont valaki ingatlanfejlesztésre adja a fejét, annak nagyon ismernie kell a megcélzott piacot, és a létesítmény várható jövedelemtermelő képességét, melynek meg kell haladnia legalább a biztonságosabb állampapírok, vagy a bankbetétek 4-8%-os maximális hozamszintjét.
Ha valamiért nem sikerül ingatlanbefektetésünket jövedelemtermelő helyzetbe hozni, akkor igencsak nagy bajba kerülhetünk, mivel a piac számára megmutatja a megépített létesítményünk valós arcát, így annak értékesítése is megnehezül. A befektetők elkerülik a rosszul kiválasztott beruházásokat, ha a létesítmény nem tud megfelelő hozamszintet biztosítani.
Ha nyakunkon marad az ingatlan, akkor tényleg nagy bajban vagyunk, mivel az épületen elindulnak az amortizációs folyamatok. Pénzforrás helyett pénztemetővé válhat a beruházásunk. A szakma évenként 1%-ra teszi egy létesítménynek avulásátt, tehát 100 év alatt a funkciója és a minősége is lenullázódik. Természetesen ezt a 100 évet folyamatos karbantartással, felújítással ki lehet tolni. De azzal számolnunk kell, hogy mindenképp költenünk kell a befektetés jellegű ingatlanra. Függetlenül attól, hogy nyereséges, vagy veszteséges-e a beruházás.
További kockázata a már megvalósult ingatlanbefektetéseknek, hogy a beruházóknak értenie kell a megcélzott szolgáltatás piacához. A piaci környezet lehet kiváló, ha a létesítmény üzemeltetőjének nincs megfelelő szakmai rálátása arra. Ezért kell óvatosan bánni az ingatlanberuházással: kell hozzá piacelemzés, tőke, minőségi kivitelezés és a működtetésből származó megfelelő bevétel, tehát összetett szakértés szükséges a fejlesztéshez.
Ingatlanfejlesztést megelőző elemzés
Ahhoz, hogy áttekintést tudjak adni az ingatlanfejlesztéshez, kiválasztok egy célterületet. Talán a legfontosabb városi célkitűzés mellett döntöttem, ez pedig nem más, mint a turizmusfejlesztéshez tartozó ingatlan-beruházások.
Az önkormányzati beruházások többségében nem profitorientáltak, de minden beruházásnál számolni kell a műtárgy, vagy a létesítmény fenntartásával. Érthető, ha egy adott fejlesztéssel távolabbi célokat is kitűznek, mely más területeknek kitörési lehetőséget biztosít, de arra mindenképpen figyelni kell, hogy a beruházás ne legyen veszteséges. A várható fenntartási költségek kiszámításánál figyelembe kell venni a piaci környezetet. A nonprofit beruházás is csak abban az esetben jó, ha rövid, esetleg középtávon pozitív hatása van a társadalomra és környezetére. A létesítményen ugyanis már megépítésétől kezdve elindulnak az amortizációs folyamatok.
A piacelemzésnél négy fő területet mindenképpen vizsgálnunk kell, ezek a fejlesztés erősségei, gyengeségei, lehetőségei és veszélyei. Továbbá kiemelten kell vizsgálnunk a megcélzott piac statisztikai adatait, a megcélzott fejlesztés adottságait. Elemzésünket átfogóan, mindenre kiterjedően kell feltárni.
Ahhoz, hogy pontos képet kapjunk városunk turizmusának hátteréről, szegmentálni kell a piacot. Ketté kell választanunk a belföldi és a külföldi vásárlóerőt (a külföldit is tovább kell bontanunk keletire és nyugatira). A tervezett szolgáltatásunk területéhez illesztve kell vizsgálnunk a kiválasztott csoportok vásárlási szokásait.
A statisztikai elemzésnél vissza kell nyúlnunk a régebbi adatokhoz, így megláthatjuk milyen tendenciák várhatóak a kiválasztott piacnál. A KSH adatai alapján Magyarországon a négycsillagos szállodáknál 2009. január és szeptember között a szállodai kihasználtság 16, %-ot zuhant az előző évhez képest, ezt elsősorban a külföldi turizmus visszaesése okozta. A klasszikus nemzetközi üzleti utazások száma drasztikus csökkenésen ment keresztül, mivel a nemzetközi tevékenységet folytató cégek visszafogják az utazási kiadásaikat, és az üdülőturizmusban is egyre nagyobb részt képviseltek a keveset költő turisták.
2010-re a belföldi vásárlóerő visszaesését is jelezte már a statisztika, melyet később a Szép kártyával és a Kuponakciókkal próbáltak meg egyensúlyba hozni a hazai szállodapiacon. Ezekkel a technikákkal a kihasználtságot tényleg javították, de bevételek így is elmaradtak a válság előtti évektől, az akciókból fakadó olcsóbb szállásárak miatt. Napjainkra ez helyzet némiképp javult, de ez a javulás főként a fővárosra koncentrálódik.
2013-ban Európa átlagos szobafoglaltsága 68%, Ausztria 69,8%, Magyarországé 49,8% volt. Országon belül Budapesté 65,8%, a Dunakanyaré 49,6%, Esztergomé csak 27,5%.
Ezek a mutatószámok azért fontosak, mivel egy hotelberuházást csak a megfelelő kihasználtság tud nyereségesre fordítani. Négycsillagos hotelnál az éves 50% kihasználtságot meghaladó szobafoglalás esetén fordul nyereségessé a létesítmény. Természetesen ez függ a szobaszámtól és a belső kialakítástól.
Közhely ugyan, de fontos megemlíteni, hogy az építési kockázatról nem beszélnek a befektetési szakaszban, sőt az építés előtt álló projekteknél (terveknél) is elsősorban a külső megjelenésre, városképbe való illeszkedésre figyelnek a megrendelők. Így a tervezők kevésbé koncentrálnak a fenntarthatóságra, a belső funkciókra, vagy a belső elosztásra, pedig ezek egy szállodánál, vagy fürdőnél létfontosságúak.
A négycsillagos szállodánál fontos tényező, hogy a szobák és a kiszolgáló helyiségek aránya 70-30%-hoz közelítsen. Ha ez az arány a szobák hátrányára nagyban eltér, akkor az 50%-os kihasználtságnál várhatólag még veszteséges lesz a hotel, így akár 60-70% kihasználtságnál fordul csak nyerseségessé a létesítmény. Érthetőség miatt ez azt jelenti, hogy hotel fenntartásának egyensúlya eltolódik.
Megjegyzendő az is, hogy a projekt „egyedisége” az adott ingatlanfejlesztés több potenciális veszélyforrását semlegesítheti. A különlegesség hihetetlenül fontos, főleg a vidéki fejlesztéseknél, mivel hatalmas konkurenciát teremtett az elmúlt évek Európai Regionális Fejlesztési Alap támogatása, a turizmus fejlesztésének rendszere.
Ez érvényes az élményfürdőkre is, a konkurens kínálattal szemben nehéz pozícionálnunk magunkat. A konkurens fürdők felszívják a szűkebb régiójuk igényeit, ezért a fürdőnk fenntartásához szükséges vásárlóerő kevés. Ha 100 kilométeres vonzásunkat megnézzük, találunk Győrben, Tatabányán és Budapesten (többet is) fedett fürdőből. Nem beszélve a nyáron csúcson üzemelő konkurenciákról, Párkányi Vadas, Komáromi Termál, vagy a Mogyoródi Akvarénáról. Tehát, itt is változtatnunk kell és meg kell találnunk a kitörési pontokat. Ebben a homogén környezetben a már említett egyediséggel lehetne újat felmutatni, esetleg visszanyúlhatnánk a történelmi fürdőkultúránkhoz, a római és a törökfürdőkhöz.
Országunkban gomba módra szaporodtak el a négycsillagos szállodák is, melyek többsége sajnos veszteségbe fordult a kihasználtság hiánya miatt. A vidéki hotelpiacot túlfejlesztették, nem vették figyelembe Magyarország piaci adottságait. A vidéki hoteleket elsősorban a belföldi vásárlóerő célozza meg - ez alól kivétel Hévíz és a nyári szezonban Balaton -. A külföldi turizmusnál a reptéréről való rövid távolság kiemelten fontos - alapjában ez segítette Hévíz fellendülését (a Sármellék nemzetközi repülőtér), ezt a statisztikák is alátámasztják. A külföldi vásárlóerő elsősorban Budapestre koncentrálódik, igaz ehhez Budapest brendje is hozzájárul. Ezért lenne fontos városunknak a Budapest a Turizmus Stratégia 2012/2013 – 2017 programját átnézni és megkeresni a csatlakozási pontokat.
Itt említeném meg azt, hogy Budapest közel is, és egyben távol is van Esztergomhoz, hiszen éves szinten fővárosunkba érkező 7-8 millió külföldi turistának Esztergom, mint hotelcélpont transzferútként túlságosan messze van. A reptértől számítva a legrövidebb út Dobogókőn át Esztergomig 1 óra 20 perc (a 10-es utat meg sem említem). Jó ha tudjuk, hogy a szakma ezt az utat 1 órában maximalizálja.
A külföldieknek túl messze van Esztergom az utazási idő miatt, a Budapestieknek viszont túl közel van városunk. Ezért Esztergom hotelfejlesztési kockázatait tovább bővíti Budapest közelsége, hisz az ország legerősebb vásárlóereje (Budapest) inkább választja Esztergomot és a Dunakanyart egynapos turizmus célpontjává. A külföldiek és az utazási irodák is csak az egynapos (1-2 órás) turizmust látják városunkban. Ha reálisan nézzük, akkor nem Esztergomot látogatják a vendégek, hanem elsősorban a Bazilikát.
A hotelárak és az útiköltség ár-érték aránya miatt a budapestieket csak különleges attrakciókkal tudnánk rávenni, hogy 1-2 óránál többet töltsenek el Esztergomban. Városunk kivételes erősége a Bazilikához érkező 1,5 millió turista évenként, itt van a város kitörési pontja. Innen kellene belvárosunkba lecsalni a vendégeket, igaz ehhez a városképet helyre kellene állítani.
A másik fontos kitörési pont a vízi turizmus, ha városunk nagyobb hangsúlyt fektetne erre a területre, hiszem, hogy az egynapos turizmuson belül növekedést tudnánk elérni, mely a helyi kiskereskedelmeket és vendéglátókat is katalizálhatná. Ha megfelelően menedzselnénk ezt a területet, akár a többnapos turizmust is célba vehetnénk hosszútávon. A nyugati utazási irodák már nagy hangsúlyt fektetnek a dunai turizmusra, ilyen a svéd Viking, a német TUI, a svájci A’ROSA, a francia Riverland, stb. Esztergomnak ezen a téren is bőven van elmaradása, hisz ezek a társaságok jelenleg nem kötnek ki városunkban.
Turisztikai fejlesztéseknél mindig vizsgálnunk kell a környezetünket, az infrastruktúrát, a közigazgatást és az önkormányzat fogadókészségét. Ha ebből a háromból bármelyik negatív, akkor a kitűzött fejlesztésnél ezek további veszélyeket rejtenek. Sajnos a környezetünk rendezetlen, az infrastruktúránk, az utak állapota és a 10-es út helyzete hagy kivetnivalót maga után. A közigazgatási helyzetünk további nehézséget okoz, mivel a város Közép-Dunántúli régió és Komárom-Esztergom megye keleti peremén helyezkedik el (régióközpont Székesfehérvár, megyeközpont Tatabánya). Így a közigazgatás kevésbé koncentrál a térség turisztikai irányú Európa Uniós fejlesztéseinek lehetőségeire. A városunk további nehézsége, hogy Magyarország turisztikai régiójából a Budapest-Közép-Duna-Vidékhez tartozunk, ezt a régiót pedig budapesti dominancia jellemzi.
(folytatjuk)
Biró László
Korábbi cikkek a rovatban: