Hogy áll az ingatlanpiac?

Többen úgy vélik, hogy az ingatlanpiac elérte a gödör alját és 2010-ben már enyhe fellendülés várható. Mások viszont úgy látják, hogy a kilábalás W alakú lesz, tehát a kezdeti fellendülést újabb visszaesés követi majd. Véleményem szerint az ingatlanválság elhúzódik, nem látok olyan jeleket, ami az ellenkezőjét mutatná. Az elmúlt év ingatlanpiacának alakulásáról többfajta statisztikát olvastam, mindegyik visszaesésről számolt be. Vannak országunkban olyan területek, ahol a visszaesés mértéke enyhébb volt és akadnak olyan részek, ahol drasztikusabb volt a leértékelődés.

Lehet egy kicsit többet megtudni a szűkebb régiónkról, mit mond a statisztika?

Komárom-Esztergom megye felemás képet mutat. Az esztergomi ingatlanok értékcsökkenése egyenlőre kisebb mértékű volt a megye más területeihez képes. Akkora leértékelődést nem mutatott városunk, mint Tatabánya, vagy Oroszlány. Ezzel nem azt akarom mondani, hogy Esztergomban nem volt értékzuhanás. De egyenlőre nagyságrendekkel kisebb, mint az említett városokban. Tatabányán találkoztam egy olyan 63 m2-es panellakás adásvételével, melynek ismerem a 2007-es vételárát. Most a lakást 5,75 millióért vették meg, 2007-ben ugyanez a lakás 8,1 millióért kelt el.

Azt lehet tudni, hogy mekkora volt az értékzuhanás Esztergomban?

Konkrét adatokat nem mondanék, mivel az ingatlanpiac összetett. Hogy érthető legyek, vannak lakások, lakóházak, üzletek, üzemek, gyárak, stb. Mindegyik terület értékcsökkenést mutat, de az arányok nagyon különbözőek. Azt tudom elmondani, hogy a lakóingatlanoknál a legnagyobb zuhanást a panelpiac élte meg. Ezen a területen megkötött adásvételek jóval alacsonyabb értékeket mutatnak, mint 2008-ban. A másik érdekes terület, az újépítésű lakóingatlanok, itt egyre jobb alkupozícióba kerülnek a vevők. Mivel a vásárlóerő gyér, a fejlesztők az idő múlásával egyre szorultabb helyzetbe kerülnek a projekthiteleik miatt. Lassan felmérik ezek a befektetők is, hogy kevesebb néha több. Ez a jelenség persze országos tendencia.

Szerinted mi az a legmélyebb pont ameddig az ingatlan piac lezuhanhat?

Véleményem szerint a magyar ingatlanpiac különleges helyzetben van. Mivel az ingatlanokat átlagosan 60-90%-ban hitel terheli, ráadásul ez nagyrészt deviza alapú hitel. Az ingatlanpiac visszaesése lassan eléri, vagy már helyenként el is érte a hitelfelvételkor megállapított úgynevezett hitelbiztosítéki, vagy likvidértékeket. Ha egy hitel most bedől, akkor az ingatlanon lévő teher és az értékzuhanás miatti ingatlanérték közel azonos lesz. A devizahitelek miatt, az ingatlan értékét akár még meg is haladhatja a tartozás. Ez a helyzet, viszont azt eredményezi, hogy az ingatlanpiacon az árak bemerevednek a jelenlegi értéken. A jelenlegi helyzetben Magyarország nem tudja megtenni azt, amit az USA, ahol az állam a bankokat kisegítette és így a bedőlésekből fakadó veszteségeket az ottani bankok benyelték, de ezért az állam kompenzálta őket, persze egyéb állami jogosultságok mellett. Ez a technika Amerikában, az elemzők szerint átlagosan 50%-os értékzuhanást okozott az ingatlanpiacon. Véleményem szerint itthon ez nem várható, persze azt nem tudom megmondani, hogy az elkövetkezendőkben az új kormány mit fog tenni ebben az ügyben. Ráadásul azt sem lehet tudni, hogy a bankok mikor térnek vissza az ingatlanvásárlások finanszírozására, ami a hosszú távú értékesítés alapfeltétele lenne. A pénzintézetek jelenleg kivárnak, mivel folyamatosan romlanak a magyar gazdasági mutatók, mint például a munkanélküliségi ráta. Ha optimistán közelítem meg a jelenlegi helyzetet, akkor hosszú távú stagnálást feltételeznék a jelenlegi értékeken, melyet a gazdasági helyzet megváltozása bármikor átírhat.

Ha ránéz valaki a hirdetési árakra, nem tapasztal akkora értékzuhanást, mint amit a statisztikák mutatnak, ez mitől van?

A hirdetési árak nem adásvételek, a jó statisztikák a megvalósult tranzakciókat vizsgálják nem pedig az esetleg érzelmi értékkel növelt kínálati árakat. De azt el kell mondanom, hogy a válság miatti negatív tendenciákat lassan lereagálja a kínálati piac is. Ráadásul megjelent egy új jelenség is: a kínálati ár és a végső kialkudott érték közötti "olló" csökken. Az eladó már nem teheti meg azt, hogy túl nagy különbséget hagy a végső ár és a kínálati ár között. Ha ezt mégis megteszi, akkor valószínűsíteni lehet azt, hogy az érdeklődők meg sem fogják nézni az eladó ingatlant. Elmúltak azok az idők, amikor egy túlárazott ingatlannal meg lehetett várni a palimadarat. Ezt anno azért is meg lehetett tenni, mivel a piac emelkedőben volt és a bankok is pozitívan álltak a vásárlásokhoz. Volt olyan, aki három-négy évet is várt, hogy ingatlanját értékesítse. Utána meg azt mondta a közvetítőjének, ugye hogy el tudtam adni... (Itt egyébként a piac érte utol, a négy évvel azelőtt beárazott ingatlanértéket.) A jelenlegi helyzetben, a közvetítőnek is felkészültnek kell lennie, nem adhat légből kapott tanácsokat az ügyfeleinek, mivel nagy gondba sodorhatja őket! Egy túlárazott ingatlannál is ki kell fejtenie a szakmai véleményét, ellenkező esetben még véletlenül sem tudja értékesíteni az ingatlant. A szakma már régóta nehéz helyzetben van, sok kókler van a piacon.

Említetted, hogy csökken a kínálati és az eladási árak közötti különbség. Ez, ha jól értem a kínálati árak csökkenését jelenti.

Igen, sajnos egyre több az olyan eladó ingatlan, ahol a tulajdonos már igen nehéz pénzügyi helyzetben van és úgy is hirdeti meg az ingatlant, hogy sürgős az eladás. Ők nem várhatnak a legjobb vevőre, megnézik mi az a legalacsonyabb ár, aminél még rendezhetik a helyzetüket és azon hirdetnek. Már találkoztam olyan budapesti hirdetéssel is, hogy „az ajánlat csak 18 napig áll, alku nincs". Ezek a hirdetések azokat jellemzi leginkább, akik túlvállalták magukat, vagy nagyon megterhelte őket a hiteltörlesztés részleteinek növekedése. Sajnos egyre többen vannak ilyen helyzetben, szerintem ez gyors állami beavatkozást igényelne.

Mit szóltál a vagyonadó tervezethez és az APEH által üzemeltett Ingatlan-kalkulátorhoz?

Vagyonadót bevezetni forgalmi értéken nagyon nehéz, mivel Magyarország ingatlanállománya nagyon összetett. Ráadásul a magyar ingatlan nyilvántartás erősen hiányos. Ezalatt azt értem, hogy egy lakóház tulajdoni lapja nem tartalmazza az épület méretét és az építés dátumát. Kérdéses, hogy az APEH a kiinduló fajlagos alapadatokat honnan vette, mivel az illetékhivatal csak az adásvétel összegét és a telek méretét tudta megadni. Ezekből az alapadatokból, viszont egy kiinduló középértéket sem lehet kiszámolni. Magyarországon ilyen jellegű statisztikákkal tudtommal, csak a bankok és az értékbecslők rendelkeznek nagyobb számban. Én az ingatlanérték-kalkulátoromat egy éve készítem, hogy a honlapomon bárki kiszámolhassa az ingatlanjának forgalmi értékét. Sajnos csúszok vele, mivel a válság piacmódosító hatása közbeszólt. Nálam nagyon fontos lesz, hogy a felhasználó az ingatlan minden alapadatát pontosan bevigye, mert ha egy kicsit is téveszt, akkor torz eredményt kap. Ez a kalkulátor például extra, egyedi, vagy romos lakóingatlan értékelésére nem is lesz alkalmazható. Egyszerűen a szélsőséges szórásokat nem lehet kezelni semmilyen forgalmi értékre épülő kalkulátorral. Az APEH által üzemeltett ingatlan-kalkulátor szerintem szakmailag erősen megkérdőjelezhető. Volt olyan sarokház, amin kipróbálták a számítást az egyik, illetve a másik utcára és hihetetlenül nagy eltérés mutatkozott az eredmények között.

Más. Hozzászóltál nemrég egy hírhez a szállodai piaccal kapcsolatban, mivel több hotelt is értékeltél mostanában. Mivel városunkban éppen több szálloda is épül, kifejtenéd ezt még egyszer?

Valóban három hotelt értékeltem az elmúlt hónapokban, egyet Sopronban, egyet Balatonfüreden és egyet Budapesten. A szegmens visszaesése miatt, elég körültekintőnek kellett lennem, sokat egyeztettem a hotelek gazdasági vezetőivel. Sajnos mindenki pesszimista volt a jövőjükkel kapcsolatban, de úgy is fogalmazhatnék, hogy realisták. A KSH adatai alapján Magyarországon a 4* szállodáknál, 2009 január és szeptember között a szállodai kihasználtsága 16,5 %-ot zuhant a tavalyi évhez képest. A KSH szerint ezt elsősorban a külföldi turizmus visszaesése okozta. A hotelszakma 2010-re jósolja a belföldi turizmus visszaesését, főleg a cafetéria juttatások megadóztatása miatt. Jelenleg a szállodaipar, a világon mindenütt nagyon nagy gondban van. Az esztergomi fejlesztéseknek a válság előtti időszakban sem láttam a versenyképességét. Nem látom az előnyüket új belépőként a többi magyarországi és külföldi 4* hotellel szemben.

Számoljunk egy kicsit. Ha megvalósulnak a tervezett szállodák, akkor összesen 650 hotelszoba lesz Esztergomban és ha ehhez hozzáadom a panziók szobaszámát akkor úgy 1000 szobát vehetek figyelembe. Szobánként két főt számolok, mondjuk 50%-os kihasználtság mellett. Ezek szerint Esztergomban naponta 1000 turista fog zsongani a Széchenyi téren, persze az egynapos turisták mellett. Egy hetes turnusokkal számolva, egy hónapban 4000 ember fogja Esztergomban elkölteni a pénzét? Éves szinten közel ötvenezer embernek kellene biztosítani programokat. Lássuk be, Budapest északi kapujaként erre túl sok realitás nincs.

Nézzük az egyén szintjén: egy szoba ára 20 000 Ft/éj/szoba. Tehát Esztergomba csak azért jönnek majd el vendégek egy hétre, hogy 140 000 Ft-ot elköltsenek a szállásra és ez felett még minimum napi 2X10 000 Ft költőpénzt egyéb szolgáltatásokra? Ez összesen 280 000 Ft/hét két főre kivetítve. Kérdésem az, ki az Magyarországon aki nem egy egyiptomi, vagy egy tunéziai utat választ 260 000 Ft/10éj/2fő teljes ellátással ezen az áron? Ebben az ügyben én is értetlenül állok, nem tudom ki találta ki ezeket a fejlesztéseket és milyen gazdasági számításokra alapozták. Sajnos ezzel a beruházással kapcsolatos félelmeimet a piac is igazolja. Rengeteg 4* hotelt próbálnak értékesíteni, minden különösebb eredmény nélkül. Az egyik ilyen, a sikondai hotel-termálfürdő! Ez azért érdekes mert itt az önkormányzat is tulajdonos. Az ingatlanokat és eszközöket nettó 1,66 milliárd forint helyett egymilliárdért dobták piacra, annak érdekében, hogy kelendőbbek legyenek. Az ingatlancsomagban egy teljesen felszerelt, jelenleg is működő fürdő, 38 szobás szálloda, étterem és kiszolgáló létesítmények találhatók. A több mint huszonötezer négyzetméteres fürdőingatlan mellett egy csaknem tizenötezer négyzetméteres beépítetlen területet is meghirdettek. Eredménytelenül.