Cserép János: Mi a helyzet meglátásod szerint a magyar ingatlanpiacon?

Biró László: Magyarországon jelenleg erős az ingatlanpiaci kínálat, túlkínálat van, a vásárlóerő viszont gyenge, alacsony. Ezt a helyzetet a pénzügyi válság várhatólag tovább rontja. Ez az ingatlanok piaci értékében is előbb-utóbb meg fog nyilvánulni. A használt ingatlanpiacon az elmúlt egy-két évben már stagnálás volt észlelhető. A falvakban, kisebb településeken helyenként már értékcsökkenést is érzékeltünk. Tapasztalataim szerint a válság előtt ezzel a lakosság még nem szembesült, hiszen a hirdetési árak az elmúlt időszakban még egy kicsit növekedtek is. A tényleges tranzakciók viszont már a stagnálás és a visszaesés jeleit mutatták. Hozzá kell tennem, hogy az elmúlt másfél-két évben megjelent egy új jelenség, a felülírt adásvételi szerződések gyakorlata. Ez azt jelenti, hogy a szerződésbe nem a ténylegesen kialkudott értéket írják a felek, hanem többet. Ezek a torz eredmények természetesen kiemelkednek a korrekt tranzakciók összességéből, de mégis azt látjuk, hogy az elmúlt fél évben az ilyen jellegű szerződések elszaporodtak. Ezek az ingatlanpiacot kicsit elbizonytalanították, és még tovább gerjesztették az úgynevezett ingatlanlufit.

CSJ: Ezek szerint nem valós adásvételek születtek?

BL: Ezt nagyon nehéz jogilag alátámasztani, és nem is mennék bele mélyebben. De számomra egyértelmű, hogy ha egy jó állapotú 51 m2-es kétszobás lakást kilenc millióért hirdetnek túlkínálati időszakban, akkor az nem kerülhet tizenkétmillió forintba. Sőt találkoztam ugyanilyen lakásnál tizenhárommillió-ötszázezer forintos adásvétellel. De van másik véglet is, egy sürgős adásvétel hétmillió forintért. Akkor most mennyi is az ilyen kétszobás ingatlan tényleges piaci értéke, hét vagy tizenkétmillió forint?

CSJ: Mi várható az ingatlanpiacon?

BL: Az biztos, hogy a piac növekedni nem fog, a csökkenés mértékét és gyorsaságát viszont egyelőre csak megjósolni lehet. Az láthattuk, hogy az elmúlt tíz évben az ingatlanpiac elszabadult, és úgynevezett ingatlanlufi keletkezett. Ha visszaemlékezünk az 1998-as évre, már két-három millió forintért meg lehetett vásárolni egy kétszobás lakást. Most úgy nyolc-kilenc millióért lehet megtenni ugyanezt, és ha még messzebbre nyúlunk vissza, - mondjuk a rendszerváltozás utáni időszakra -, ezek az árak még alacsonyabbak voltak. Tehát elmondhatjuk, hogy az árak megötszöröződtek. A szakmán belül mi úgy hívjuk, hogy árrobbanás, árboom történt. De ha megvizsgáljuk az átlagbérből élő lakosságot, ugyanezt a dinamikus növekedést a keresetükről nem mondhatjuk el. Akkor mi is okozta ezt a gyors növekedést? Hiszen valós kereslet, pénzeszköz nem állt a vevők rendelkezésére. Itt jönnek képbe a kereskedelmi és jelzálogbankok, amelyek fokozatosan - amerikai és nyugat-európai példát követve - egyre kisebb önerő mellett hitelezték meg a lakosságot. Sajnos az ilyen típusú finanszírozásba a kormányok semmilyen féket nem tettek be, azt gondolták, majd a piac szabályozza önmagát.

Az ingatlanpiac azonban nem állt meg a valós vásárlóerő felső határánál, hanem tovább növekedett. Az önerős vásárlások helyét átvették a pénzintézetek jelzálogfinanszírozásai. Egyre kisebb önerőt kértek, amivel folyamatosan fokozták az ingatlanpiac értéknövekedését, hiszen a lakosságnak ténylegesen nem kellett azt a pénzeszközt előteremteni a vásárlás idején, és így eltűnt ez a képzeletbeli felső határ. Az eladók fokozatosan tolták felfelé az árakat. Nem volt igazi alku, mivel nem volt igazi fék az ingatlanérték növekedésében, hiszen a vevők megoldhatták a vásárlást a bankok segítségével. Ezt az árboomot ráadásul növelte a felgyülemlett, addig kielégítetlen vásárlói igény, mely kb. húsz évet foglal magába. Ez alatt a rendszerváltozás előtti és utáni tíz évet értem. A külső pénzpiaci válság miatt azonban elértük az ingatlanpiac értékhatár csúcsát, és a hullámvasút elindult lefelé. Az a kérdés - ahogy a pénzpiacnál is -, hogy a lufi kidurran vagy szépen lassan leereszt az elkövetkező tíz- tizenöt évben. Persze, ehhez első lépésként stabilizálni kell a mindenkori fizetőeszközt. Sajnos, a kormányok most már csak a hirtelen csökkenés érdekében tudnak fékeket betenni, hogy ne kezdjen a vonatunk lefelé száguldani. Normál időszakban az ingatlan a tőzsdéhez vagy a pénzpiachoz viszonyítva jóval lassúbb mozgású. Pénzügyi válság esetén azonban az ingatlanok elszakadhatnak a tényleges fizetőeszköztől, így egyre kevesebb adásvétel realizálódhat. Az ingatlannál viszont legalább megmarad a tényleges funkció vagy fizikai érték, míg a pénznek vagy az értékpapírnak egy beinduló és esetleg elszabaduló infláció esetén bebizonyosodhat, hogy nincs tényleges, valós értéke. Ezért tartják biztonságosabb befektetésnek az ingatlanokat vagy az aranyat, vagy bármit, ami kézzel fogható.

CSJ: Említetted a külső pénzpiac hatását, erről mondanál valamit?

BL: Erre kevésbé látok rá, de némi információm van. Az Egyesült Államokban a bankok odáig jutottak, hogy önerő nélkül finanszíroztak adásvételeket, sőt egyes hitelintézetek a vételár százhúsz százalékát is odaadták a hitelképtelen lakosságnak. Náluk az ingatlan- lufi három- négy éve már kidurrant (az ingatlanok ára nem nőhet a végtelenségig). Ott az amerikai bankok a saját hitellehetőségükön is túlléptek, vagyis az ingatlanpiac túllépett rajtuk. Ekkor jöttek képbe az újabb európai bankok, amelyek finanszírozták a pénzhiánnyal küszködő amerikai pénzintézeteket. Ez a pénzhiány egy- másfél éve áttevődött a hitelt refinanszírozó európai bankokra, hiszen ők dobálták bele a feneketlen amerikai ingatlanpiac kútjaiba a kölcsönadott milliárdokat. Így ért el Európába és durrant ki náluk is az ingatlanlufi. Mi pedig a dominósor végén állunk. Az ingatlanpiac automatikusan be fog középre rendeződni, és ahogy említettem, itt már csak az a kérdés, hogy hirtelen nagy negatív kilengéssel vagy lassan állami fékekkel. Remélem, a kormányok okultak ebből a válságból, és a közeljövőben a túlfinanszírozás ellen is beépítenek fékeket a pénzügyi rendszerekbe.

CSJ: A már jelzáloghitellel rendelkezők milyen nehézségekkel nézhetnek szembe?

BL: Ez nem igazán az én területem, de szerintem a tervezett és a már részben végrehajtott kamatemelések miatt a használtlakás-piacon a válság később fog jelentkezni, úgy 6-12 hónap múlva lesz érezhető. Legelőször a hitellel túlterhelt ingatlanok esetében fog jelentkezni a nehézség, ott, ahol a tulajdonosok túlvállalták magukat. Az ingatlanpiac idehaza is az egyik leginkább hitelérzékeny ágazat. Lakásvásárlásnál nálunk durván hatvan-hetven százalék a jellemző hitelarány. Csak idő kérdése, hogy a bajba került tulajdonosok mikor igyekeznek majd megszabadulni ingatlanjaiktól. Nem tudom, lesz-e elég piaci szereplő a felvásárlásra a már így is túlkínálatban szenvedő ingatlanpiacon. Várhatólag, aki nem tudja fizetni a hitelét, árverezés helyett inkább a piaci ár alatt próbálja meg gyorsan értékesíteni az ingatlant, így talán rendezheti az anyagi helyzetét. Ha megvárja a végrehajtást, sajnos, akkor nagy valószínűséggel rosszabbul fog járni.

CSJ: Az újlakás -piacot befolyásolja a válság?

Az új építésű lakóingatlanoknál az építkezések és projektek elindulásának lassulása várható, mivel a bankok a jövőben várhatóan nehezebben és kevesebb pénzt adnak, nagyobb kamatra. Az eleve megfogyatkozott vevők száma is tovább csökkenhet, mivel a vevőket sokkal szigorúbb feltételekkel fogják finanszírozni a pénzintézetek.

Biró László a BL Invest Kft. ügyvezetője