1. Hír

Tisztelt Meggyes Tamás!

Kénytelen vagyok itt reagálni a Hídlapban feltett kérdéseire, állításaira, mivel az Önkormányzat lapjában nem kaptam meg a viszontválasz lehetőségét. Váczy-H. István az újság főszerkesztője elmondta, hogy az Ön által megjelentett cikk fizetett hirdetés volt, a lapnak nincs olyan szándéka, hogy tovább görgesse a mélygarázs ügyet. Ő a megértésemet kérte ebben az ügyben, mivel nem szeretné a Hídlapot tovább kitenni politikai csatározásnak. Én jeleztem felé, hogy csak szakmai válaszom lett volna. De megértem helyzetét, így ezen a fórumon fejtem ki álláspontomat.

Kihangsúlyoznám: nem hiszem azt Polgármester úr, hogy Önök rossz szándékból, szándékosan félre szeretnék vezetni a közvéleményt. Megértettem az Ön városfejlesztési koncepcióját is mélygarázs ügyben. Nem szeretnék ebben állást foglalni, mivel nem vagyok városfejlesztő szakmérnök. De abban el kell keserítenem Önt, hogy az ingatlanértékeléshez értek.

Végigszenvedtem azt a négy órát, melyet a helyi tv leadott. Számomra iszonyú volt, hisz hihetetlen mennyiségű érzelmi elemmel tarkította az előadását. Megpróbáltam csak a szakmai részekre koncentrálni és leírni az elhangzó számadatokat (csak az Önök által megemlített adatokról beszélek). Ahhoz hogy korrekt véleményt tudjak alkotni, ezekre szükségem lett volna. Sajnos több adat is elhangzott ugyanarra vonatkozóan, például a teljes mélygarázs méretét a tv adásban 11400 m2-re, utána a Hídlapban ugyanezt már, hasznos alapterületre kivetítve 11500 m2-re mondta. Volt hogy 350 férőhelyet vásárol az Önkormányzat, volt hogy 325 férőhelyet. Alpolgármester úr először 20 éves megtérülésről nyilatkozott a Tv-ben, később Ön 15 éven belül többszöri megtérülésről írt. Most mi is a valóság, a testületi tagok így döntöttek?

Ön tv-ben kifogásolta hogy általánosságban beszélek. De hát konkrét állásfoglalást, hogy is tehetnék ebben az ügyben, ha nincs a birtokomban erre vonatkozó alapadat, tervdokumentáció. Például nem mindegy, hogy egy ingatlannál nettó vagy bruttó alapterületéről, hasznos vagy redukált alapterületről beszélünk. Ne haragudjon érte, de szerintem Ön ezzel nincs tisztában. Mentségére szóljon, Önnek ezt nem is kell tudnia, de a tanácsadó kollégáinak azért erre fel kellett volna hívnia a figyelmét. Igaz Sípos úr vagyonértékelőnek (ingatlanvagyon értékelőnek?) vallotta magát és még is lenyilatkozza, hogy nem ismeri a Piaci összehasonlító megközelítés szerint számolt értékelési módszert. (Sípos úrnak jelezném a legújabb rendelkezések szerint, az OKJ 52 3439 02 számú képzések már nem ingatlan vagyonértékelést foglalja magába, hanem csak az ingatlanközvetítést. Igaz a régi bizonyítványok még tartalmazzák az értékbecslő megnevezést is, de ha valaki most akarja elvégezni ezt a képzést, már csak ingatlanközvetítő megnevezést kapja! A Műszaki Egyetem kiváló képzéseket nyújt ezen hiányosságaira.)

Polgármester úr én elismerem, így nehéz tájékozódnia és „majdnem” meg is értem, hogy miért támaszkodik az eladó fél szakembereire. Főleg úgy, hogy az állítólagos szakember a Piaci összehasonlító módszert „primitív” jelzővel illette a tv-ben. Nem tudom, mit szólna ehhez Dr. Hajnal Gábor a BME Mérnöktovábbképző Intézet munkatársa, akinek neve fémjelzi Az ingatlan-értékelés Magyarországon kiadványt (a szakmában alapmű, javaslom a szakértőnek, olvassa el, mivel ezt a számítási módot tartják a főmódszernek).

Véleményem szerint azokat a szakembereket kellett volna meghívnia a testületi ülésre, akik a szakvéleményeket elkészítették. Így teljesen függetlenektől tudtak volna kérdezni a „kerékkötők”. Igaz Ön egy mondattal félresöpörte az értékeléssel megbízott igazságügyi szakértő hozamszámításában szereplő várható kihasználtságra vonatkozó adatát. Miért is?, csak, mert Ön úgy gondolja! Viszont kihangsúlyozta a 6%-os tőkésítési rátát, gondolom nem tette volna, ha tanácsadói profi ingatlanértékelők lennének. Mert figyelmeztették volna, hogy ezt a tőkésítési ráta összeget, a jövedelemtermelő ingatlanra nem szokták alkalmazni.

Továbbiakban nem tudom mit szóltak ahhoz a város által megbízott szakértők, hogy a végső költségelvű értékeiket átlagolta. Jelezném Ön felé, ilyen a szakmában nincs. Az ilyen forradalmian új ötletét legközelebb ne közölje le nagy nyilvánosságú médiában, mert így könnyen támadhatóvá válik a logikai levezetése. Továbbá jelezném azt is, hogy az Önök által megbízott értékelőkből ketten, csak egyfajta költségelvű módszerrel számolták ki az értékeket és abból származtatták a végső eredményüket. A háromból csak egy értékelő tartotta be, a szakma által elvárt kétfajta számítási módszer elvégzését és számolt hozamszámítással is. Persze Ön pont azt söpörte félre a testületi ülésen. Azt sem értettem, Ön milyen negyedik és ötödik módszerről beszélt a tv-ben.

A hídlapban feltett egy kérdést nekem, óvodákkal, iskolákkal, múzeumokkal kapcsolatban. Ezek a létesítmények közintézmények, a mélygarázs viszont jövedelemtermelő ingatlan. Segítek Önnek, a közintézményeket az Önkormányzatoknak fen kell tartania, mert ez a feladata és időközönként fel kell újítani közpénzekből. A mélygarázs, az vállalkozás (nem önkormányzati feladat), szerintem nem közpénzekből kellene megvásárolni. De ha már létesíteni akar ilyen ingatlant, akkor közbeszerzést kellett volna kiírniuk, így megversenyeztethették volna a kivitelezőket. Talán kevesebb pénzből is megvalósulhatna az áhított mélygarázs és most nem kellett volna forgalmi értékekkel bajlódniuk.

Engem Horváth-Kovács-féle alakulat szakértőjének mond. Kovács Gáborral pont Ön ismertetett meg, úgy 10 évvel ezelőtt. Kovács úrral vagy már 8-10 éve nem beszéltem. Sajnos a tippje megint nem talált. Horváth úrral többször találkoztam az utcán és köszöntünk egymásnak, remélem ez nem probléma? Én úgy tudom Horváth úrék szakértője egy a városban elismert mérnökember, tehát nem én.

Ön a Tv-ben nyilatkozott, hogy meg akar bízni értékbecsléssel, de előre kétségei támadtak az elfogulatlanságomról. Kérem, akkor ne tegye, inkább felajánlom szakmai segítségemet a városnak, Önnek, vagy kollégáinak, teljesen ingyenesen! Akár más ügyben is, mivel nincs politikai indításom Önnel szemben! Bármikor megkereshet valamelyik kollégája, vagy bármely testületi tag a frakciójukból, szívesen állok rendelkezésükre. Az is igaz Ön a szakmai hozzáértésemet „aggályosnak” nevezte a Hídlapban.

De talán ez átsegíti Önt, ezen problémáján!

Budapest Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem Mérnöktovábbképző intézetben megszerzett szakirányú végzettségeim:

• Ingatlanvagyon-vagyonértékelő
• Felsőszintű ingatlan-értékbecslő
• Termőföld-értékbecslő
• folyamatban az EUFIM végzettség (a vizsgák megvannak, már csak meg kell védenem 4 értékbecslésem a MAISZ-nál.)

Továbbá a Magyar Ingatlanakadémia és Mérnöktovábbképző intézet által szervezett továbbképzéseken vettem részt:

• Ipari ingatlanok értékbecslése
• Épületek energiatudatos értékbecslése
• Gép, eszköz, berendezések értékbecslése

Üdvözlettel:

Biró László